이재명 부동산 정책 이제는 꼼꼼하게 공부해야 할 시기가 왔습니다. 집값이 너무 올라서 내 집 마련이 막막하게 느껴지시나요? 요즘 부동산 시장, 정말 쉽지 않죠. 저도 참 답답함이 많이 느껴지는 오늘입니다. 이재명 당선으로 정부가 바뀌면 부동산 정책이 어떻게 달라질지 궁금한 분들도 많으실 것 같아서 신문에 알려진 정책들을 모두 정리해 보았어요.
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이재명 부동산 정책, 뭐가 달라지나?
이재명 정부가 들어서면서 “과연 집값은 어떻게 될까?” 걱정하는 분들 많으시죠? 저는 걱정을 많이 하고 있습니다. 과거 문재인 정부에서 서울과 경기도 아파트 가격을 2배 이상 폭등을 시켰으니까요.
문재인 정부의 과오를 의식한 듯이 이재명 대통령은 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 선언했습니다. 문재인 정부와는 다른 길을 걷겠다는 뜻이죠. 과연 완전히 달느 길을 갈 수 있을까요?
갑자기 정권이 바뀌면서 대선 후보들도 짧은 기간 동안 부동산 정책을 준비하느라 구체적인 내용이 부족했던 것은 사실입니다. 지난 포스팅에서 대선 후보 3명의 부동산 공약을 비교했었는데요. 궁금하신 분은 아래 포스팅을 한번 읽어보세요. 대선 후보 3명의 부동산 정책 공약이 거의 차이가 나지 않습니다.
이재명 부동산 정은 집값을 억지로 내리기보다는 시장을 안정시키는 게 목표입니다.핵심은 ‘주택 공급 확대’에 있습니다. 재건축과 재개발 규제를 완화하고, 유휴부지를 개발해 집을 더 많이 짓겠다고 했지요.
공공기관이나 기업이 가진 땅도 적극적으로 활용할 계획이라고 합니다. 그런데 말입니다. 과거 정부의 부동산 정책 담당자들도 똑같은 생각을 했을텐데요. 이번 정권에서 갑자기 공공 기관이 보유한 땅에 아파트가 뚝딱 생긴다는 것도 합리적이지는 않습니다. 그린벨트 지역으로 묶여있거나 법률에 의해서 제한이 걸려있어서 과정 정부에서 아파트를 짓지 못하였을 겁니다. 이번에만 갑자기 공공기관 유휴 부지에 아파트가 생긴다는게 그다지 현실적이지 못해 보입니다.
이재명은 고분양가 문제도 해결하겠다고 약속했습니다. 새 아파트의 분양 가격을 낮추려면 공급을 해야 할텐데 일단 공공임대주택을 공급하겠다고 합니다. 공공임대주택 비율도 점차 늘릴 예정이라고 합니다.
그런데 말입니다. 공공임대는 아파트의 소유권을 부여해 주는 것이 아니라 전세나 월세를 살도록 해주는 방식이기 때문에 최장 10년을 거주한 후에 또 다른 거주지를 찾아야 합니다. 국민들이 원하듯이 죽을 때까지 거주할 수 있는 아파트를 지어서 네가 분양받아서 소유권을 가져가라는 정책이 아니라는 말입니다.
1인 가구, 청년층을 위한 직주근접 주택도 신경 쓴다고 했다고 하네요. 철도차량기지, GTX 환승역, 공공청사 등을 복합 개발해서 주택을 공급할 계획이라고 합니다.
철도나 차량 기지 옆의 시끄러운 지역에 아파트를 새로 짓는 것도 만족스럽지 않습니다.
GTX 환승역 주변에는 연신내역 같은 곳은 이미 상가와 주택이 밀집되어 있어서 새로 아파트 단지를 신축하지 못합니다. 대곡역 주변은 그린벨트 지역이라서 주택이나 상가가 아무 것도 없습니다. 급하게 대선 준비를 하다보니까 이재명 부동산 정책에 현실성있는 구체적인 부동산 분양 계획이 없습니다.
부동산 투자에서 바로 써먹을 수 있는 투자 아이디어
이런 정책이 실제로 내 집 마련에 어떤 영향을 줄까요? 진짜로 서울이든 경기도의 교통의 중심지에 새 아파트를 분양 받을 수 있을까요?
머리를 쥐어 짜내서 아파트 투자 기회를 찾아본다면 몇 가지 방안을 생각해 볼 수는 있습니다.
첫째, 재건축·재개발 규제가 완화되면 도심에 새 아파트가 더 많이 들어설 수 있습니다. 이재명 최근 인터뷰에서 재건축도 완화해 주겠다는 이야기가 종종 등장했습니다.
둘째, 공공임대주택이 늘어나면 청년이나 신혼부부, 1인 가구가 저렴하게 집을 구할 기회가 많아집니다. 신혼부부와 청년 전용 아파트 분양 정책과 정책 자금 대출은 지난 정부에서도 매년 초에 사용해 왔으니까 자연스럽게 똑같은 정책을 적용할 가능성이 높아보입니다. 공무원들도 신혼부부 정책자금 대출을 풀었다가 다시 조이니까 집값이 오르다가 멈추는 현상을 목격하였으니까요.
셋째, 공급이 늘어나면 집값이 급격히 오르는 현상은 줄어들 수 있습니다. 가장 기본적인 경제 원칙인데 어느 정부도 서울에 신규 아파트를 대규모로 공급하는데 실패했습니다. 둔촌주공아파트를 살리기 위해서 무리하게 대출 규제를 바꿔 가면서까지 주택 공급을 할 수 있도록 항상 대출을 풀어줬습니다. 이런 혜택을 매번 제공했지만 서울데 아파트를 지을만한 땅을 만드는 일이 쉽지가 않습니다.
재개발과 재건축 사업을 통해서 국민들이 자발적으로 땅을 내놓지 않는 이상은 서울 도심지에 새 아파트를 지을 땅을 확보할 방법이 없습니다.
아직 구체적인 이재명 부동산 정책을 뒷받침할 실행 계획은 나오지 않았으니, 정부 발표와 시장 변화를 꼼꼼하게 살펴 보아야 겠습니다.
이건 꼭 기억하세요
이재명 정부의 부동산 정책은 ‘세금 억제’보다 ‘공급 확대’에 집중한다고 합니다. 4기 신도시를 새로 지정한다는 인터뷰 내용도 있었습니다. 부동산 정책이 진짜로 서울 집값을 잡는 효과를 보여주려면 부동산 정책이 실제로 실행되는 속도와 국민들이 거기에 대해서 어떻게 반응 하는지에 달려 있습니다.
서울과 지방의 집값 격차가 점점 커지고 있고 서울과 수도권 주요 지역에 주택 공급 부족 문제도 계속 주목해야 합니다. 저처럼 서울, 수도권 지하철 다니는 지역에 내 집 마련을 희망하는 분들은 정부에서 구체적인 부동산 개발 계획을 발표할 때마다 집중해서 살펴보시기 바랍니다.
저도 거의 매일 네이버 부동산 뉴스를 두 눈을 크게 뜨고 매일 스캔하고 있습니다. 서울 지역에 무순위 아파트 공고라도 자주 뜨면 좋겠네요.
이재명 부동산 정책의 핵심 목표
이재명 대통령의 부동산 정책 핵심 목표는 집값을 억지로 내리는 것이 아니라 시장을 안정시키고 국민이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 주택 공급을 크게 늘리는 데 있있다고 인터뷰했다고 하는데요. 이건 너무 교과서와 같은 이야기라서 세부적인 컨텐츠가 없네요.
세금이나 규제로 집값을 억제하는 대신에 주택 공급을 확대해 시장 원리에 따라 집값을 안정시키는 것이 목표라고 하구요. 재건축·재개발 규제 완화, 유휴부지 개발, 공공임대주택 확대 등 다양한 방식으로 주택을 더 많이 공급하겠다고 말했다고 합니다. 계속 똑같은 인터뷰를 했다는 것을 알 수 있습니다. 제가 관심을 갖는 것은 재건축과 재개발의 용적률을 얼마나 풀어줄 것인지 입니다.
국토보유세는 어떻게 될까요?
재건축 초과이익 환수제와 국토보유세 문제도 있는데 이재명 대통령은 이번 선거 기간동안에는 국토보유세 이야기를 한마디도 하지 않았습니다. 주택보유세가 아니라 굳이 이름을 국토보유세라고 지은 것은 주택 뿐만 아니라 상가 건물과 공장 부지에도 세금을 부과하겠다는 의미로 해석됩니다. 참으로 걱정스러운 부분입니다.
사회적으로 합의되지 않은 국토보유세라는 개념을 바로 도입하는 것도 문제인데 즉시 세금을 부과하겠다고 하면 전 국민들에게 혼란을 가져오게 됩니다. 전 세계에 국토 보유세라는 법을 가진 나라가 어디에 있나요?
사회주의 국가인 중국은 땅이 국가의 소유이고 개인이 땅 위의 건물, 주택에 대한 소유권을 50정도 인정합니다. 사회주의 국가도 아닌데 국토 보유세를 부과한다는 것은 지나친 사유 재산에 대한 침해라고 판단됩니다.
청년, 1인 가구 등 실수요자를 위한 직주근접 주택과 복합개발도 추진한다고 하는데 예전 이명박 정권 때 처럼 도시형 생활주택이나 소규모 빌라를 건설해서 공급하겠다는 이야기가 아닐까 생각됩니다. 즉시 아파트를 역 근처에 짓기에는 충분한 토지를 마련하지 못했으니까요.
궁극적으로는 누구나 걱정 없이 거주할 수 있는 주거 환경을 만들고, 내 집 마련의 기회를 넓히는 것이 정책의 핵심이라고 합니다. 이상은 높을수록 좋은 것이니까요.
집값 안정 대신 어떤 방식으로 시장을 조절하나?
이재명 대통령은 세금이나 규제로 집값을 억지로 누르는 대신, 주택 공급을 크게 늘려 시장 원리에 따라 집값을 조절하겠다고 밝혔습니다.
세금 인상이나 소유 제한 등 수요 억제 정책은 사용하지 않겠다고 분명히 했습니다.
재건축·재개발 규제 완화, 유휴부지 개발, 공공임대주택 확대 등 다양한 방식으로 주택을 더 많이 공급하는 데 집중합니다.
분양가 인하, 공공기관·기업 보유 부지의 주택 전환, 업무·상가 용지의 주거용 전환 등도 추진합니다.
시장에 규제를 가하면 오히려 집값이 오른다는 점을 들어, 시장 원리에 맞는 정책을 강조합니다.
공급이 늘어나면 집값이 자연스럽게 안정된다는 것이 그의 기본 입장입니다.
세금 대신 어떤 시장 원리로 조절하나?
이재명 대통령은 세금이나 소유 제한 같은 수요 억제 정책 대신, 주택 공급을 늘려 시장 원리로 집값을 조절하겠다고 밝혔습니다.
이재명은 “규제나 세금으로 집값을 억누르면 오히려 시장이 이를 이겨내고 가격이 다시 오른다”고 말했습니다.
그래서 재건축·재개발 규제 완화, 유휴부지 개발, 공공기관·기업 보유 부지의 주택 전환, 고분양가 문제 해소, 주택 리츠(REITs) 확대 등 다양한 공급 확대 방안을 제시했습니다.
공급을 늘려 수요와 공급의 균형을 맞추고, 시장이 스스로 적정 가격을 형성하도록 하는 것이 이재명 정부의 핵심 시장 원리입니다. 이런 방식으로 집값을 안정시키겠다는 전략입니다.
지분형 모기지 : 부의 사다리 걷어차기
지분형 모기지에 대한 언급은 한국은행 총재께서 시작하셨습니다. 서울의 집값을 잡을 수 없으니 집 값의 상승은 막을 수 없고 개인이 보유한 현금 만큼 아파트에 대한 지분을 조금 가지고 대부분의 지분을 정부가 보유하는 공유 방식의 소유권입니다.
지분 공유형 모기지인 만큼 아파트에서 거주하다가 차후에 아파트를 매각할 때 발생하는 수익을 정부와 개인이 지분의 비율만큼 나눠 갖는 구조입니다. 이론적으로 볼 때는 별다른 문제가 없어 보입니다. 하지만, 장기간 지분형 모기지 아파트에 거주하는 소유주는 재산의 증가가 제한되게 됩니다.
집값이 100%가 오르더라도 상승액 전부를 집 주인이 가져갈 수 없습니다. 현재 서울의 신축 아파트들이 강북구의 아파트들도 15억이 넘어가고 있습니다. 신혼부부가 저축한 돈으로 3억을 가지고서 지분형 모기지 아파트를 구매하게 되면 소유권은 20%밖에 인정되지 않습니다. 15억 아파트가 세월이 흘러서 25억이 되어 있으면 무려 67%의 상승이 발생합니다.
신혼부부는 67%의 상승 중에서 13.4% 밖에 가져가지 못합니다. 1억 3400만원만 양도 차익으로 확보하게 됩니다. 결국에는 최초에 청약할 때 넣었던 3억과 1억 3400만원을 합하여 4억 3400만원을 가지게 됩니다.
물론 수익이 발생하긴 하였지만 아파트 가격이 100% 상승하는 기간 동안 자기 자본은 4.34억 밖에 마련하지 못하는 셈입니다. 주변 아파트 시세는 이미 25억인데 말이죠. 결국에는 큰 자본을 형성하지 못하고 다시 저렴한 아파트를 구매해야 하는 계층에 머물게 됩니다.
부동산 정책에서 세금 대신 어떤 수요 억제 방식을 고려하나?
이재명 대통령은 부동산 정책에서 세금 인상이나 소유 제한 같은 전통적인 수요 억제 방식을 사용하지 않겠다고 여러 차례 밝혔습니다. 이재명은 “굳이 집을 사겠다는 사람을 세금으로 억누르지 않겠다”고 강조했습니다. 대신에 시장 원리에 따라 공급을 확대해 집값을 안정시키는 데 집중하고 하겠다고 말합니다.
다주택자 양도세 중과 부활하나?
네이버 부동산 스터디 카페에서도 부동산 중과세의 부활은 당연한 수순으로 보고 있습니다.
세금이나 별도의 수요 억제 정책을 따로 고려하지 않고, 규제 완화와 주택 공급 확대가 정책의 중심입니다. 이재명 정부는 수요 억제보다는 공급 확대와 시장 자율에 방점을 두고 있다고 합니다. 어떻게 이재명이 공급 대책을 마련하는지 꾸준히 지켜보시죠.
시장 원리에 따른 부동산 정책의 장기적 영향
공급 확대 중심의 시장 원리 정책은 장기적으로 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다. 주택 공급이 꾸준히 늘어나면 수요와 공급의 균형이 맞춰집니다. 이로 인해 집값이 급등하는 현상이 완화되고, 가격이 점차 안정될 가능성이 높아집니다.
실제로 과거에 노태우 정권 때 1기 신도시에 200만호의 아파트를 공급하여 실제로 연간 주택 공급이 크게 늘어난 시기에는 집값이 장기간 안정세를 보였습니다. 공급 확대 정책은 인위적인 수요 억제보다 시장 친화적이어서 국민 만족도가 높다는 연구 결과도 있다고 합니다. 하지만, 벌써 3기 신도시까지 지정한 지금 시대에 250만호 공급 계획은 약간 상징적인 구호라고 생각됩니다.
5년 대통령 임기 이내에 도시형 생활 주택이 되었든 신규 택지의 아파트가 되었든 매년 40만호 씩 공급하기에는 준비가 너무 부족합니다.
공급 확대의 효과는 건설 기간 등 시차가 있기 때문에 단기보다는 중장기적으로 나타납니다. 원론적으로는 주택 공급이 늘어나면 주거 환경이 개선되고 실수요자와 사회 취약계층의 내 집 마련 기회도 넓어진다고 합니다.
규제 완화 기대감이 집값 불안으로 이어지지 않도록 시장을 세밀하게 관리까지 한다면 좋겠으나 벌써부터 서울 도심의 아파트들은 84타입이 작년에 14억 이었는데 벌써 24억까지 치솟았습니다.
과연 서울 아파트 가격을 떨어뜨릴 수 있을까요?
자본주의 시장 메커니즘으로 인하여 미국의 달러가 연방준비 은행에서 계속 윤전기를 돌려서 달러를 찍어내고 한국 은행에서 원화 화폐를 발행하는 이상 아파트의 가격은 계속 오르게 되어 있습니다.
월급의 상승 속도가 아파트 가격이 오르는 속도 보다 빠르면 84타입 아파트가 24억이 되든 50억이 되든 상관이 없겠습니다. 하지만, 현실에서는 직장인 월급이 매년 3%도 오르기 힘들기 때문에 빠르게 오르는 아파트 가격을 따라잡을 수 없습니다.
시장 원리에 따라 공급을 늘리는 정책을 원활하게 사용할 수 있다면 장기적으로 집값 안정과 주거 환경 개선에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 이번 이재명 정권에서는 서울 경기 교통 중심지에 아파트 공급이 크게 확대되기를 기대해 봅니다.
마무리하며
이재명 정부의 부동산 정책은 ‘공급 확대’와 ‘시장 원리’에 집중해서 세금이나 규제보다는 더 많은 주택을 짓고 시장에 맡기는 방식으로 서울 경기도의 아파트 부족 문제를 해결해 나가겠다고 합니다.
내 집 마련을 고민하는 분들은 앞으로도 정부 정책과 시장 변화를 꼼꼼히 살펴보세요. 대선 투표 결과가 나오기 전까지는 혼란스러웠는데 그래도 글로 정리하고 나니까 부동산 투자의 방향을 정리할 수 있었습니다. 여러분들께도 이재명 부동산 정책 정리 자료가 도움이 되셨기를 바랍니다.