아파트 실거래가 조회를 할 때 부동산 지인과 naver 부동산 및 호갱 노노를 활용하여 빠르고 정확하게 아파트 실거래가 조회 방법 및 kb 시세를 비롯하여 아파트 실거래가 조회 사이트를 활용하는 방법을 자세하게 소개드립니다. 2023년 중반에 들어서면서 아파트 실거래가가 상승세로 돌아서면서 여러 전문가들께서 데드캣바운스이며 하반기에 아파트 매매 가격이 크게 하락할 것이라는 의견을 냈습니다. 부동산 PF 부실로 인하여 2022년에 많이 PF 대출을 해줬던 증권사 몇몇 곳과 2금융권부터 문제가 발생할 것이라는 우려가 많습니다.
2022년 하반기부터 서울 경기 아파트 실거래가는 하락을 하였고 올해 2023년부터 조금씩 상승을 하고 있습니다. 연세대학교 정경대학원 한문도 교수님은 부동산원에서 발표하는 아파트 매매 가격데이터가 부동산 업체의 중계 보조원들이 예측한 아파트 전망한 수치를 바탕으로 부동산원에서 아파트 매매 가격 통계를 발표하여서 실제로 실거래가를 반영한 것은 아니라는 점을 지적합니다.
정부에서는 2024년 총선까지 부동산 경기가 경착륙을 하는 것을 원하지 않으므로 부동산원을 통해서 서울 아파트 가격이 바닥을 딛고 반등에 성공하고 있다는 통계를 보여줌으로써 투자 심리가 얼어붙는 것을 방지하려는 의도가 있어 보인다고 합니다. 광수네 복덕방 대표이신 이광수 (전)미래에셋연구위원께서도 하반기에 부동산 PF대출 문제가 본격적으로 발생할 것으로 예상이 되며 데드캣바운스가 끝나면 아파트 가격은 크게 하락할 우려가 있다는 의견을 유튜브 유명 채널에서 말씀하셨습니다. 내집 장만과 아파트 투자를 원하는 일반인이 어느 부동산 전망을 참고해야 하는지 면밀히 살펴보았습니다.
부동산 지인 아파트 매매가 검색하는 방법
부동산 지인을 활용하면 아파트 실거래가 조회를 할 수 있습니다. 가장 편리한 점은 부동산 지인에서 각 지역 별 시장 강도 TOP 10을 검색한 날짜를 기준으로 확인할 수 있는 점입니다. 시장 강도는 부동산 지인에서 자체적으로 만든 통계 지표로서 매매량과 매매가 상승을 반영하여 만들었습니다.
아파트 상승 여부를 분석하려면 실거래가를 살펴보아야 합니다. 실거래가 잠정 수치를 보아야 하는데 약보합세는 어긋나는 경우가 있습니다. 전국 아파트 실거래가는 2023년 2월부터 상승했고 서울 아파트 매매 실거래가는 2023년 1월부터 상승하였습니다.
호가가 포함된 아파트 실거래가는 kb 시세를 많이 사용하고 있습니다. 아파트 구매 시에 아파트 담보 대출을 할 때 아파트의 시세는 kb 시세를 기준으로 합니다. 2023년도 3월부터 규제가 많이 풀려서 비 규제 지역은 70%까지 주택 담보 대출이 가능해졌습니다. 자세한 주택 담보 대출 한도와 조건을 확인해 보시기 바랍니다.
부동산 지인에서 2023년 7월 23일 을 기준으로 전국을 기준으로 주택의 매매 시장 강도와 전세 시장 강도를 검색해보았습니다. 1평 당 매매 가격의 상승과 하락과 전세가 1평 당 얼마인지 보여주고 있으며 가장 오른쪽 열에는 전세가가 매매가의 몇 퍼센트에 해당하는지 보여주는 전세율도 함께 표시해 주고 있습니다.
아파트 실거래가 조회 사이트 부동산 원 데이터를 분석해 보면 2023년 전국 아파트 매매가 상승률은 2.95% 올랐습니다. 2023년 5월에만 0.52% 올랐습니다. 1월부터 6월까지 잠정 수치를 포함해서 계산해보면 3.47%가 오른 것으로 나옵니다.
전국 아파트 실거래가 매매가 상승률을 뜻합니다.수도권은 1월부터 5월까지 5.26% 올랐으며 5월에는 0.77%가 올라서 6.03%가 올랐습니다. 지방은 반등세가 약한 상황입니다. 아파트와 비 아파트의 문제와 수도권과 비 수도권의 양상이 다릅니다. 지방은 1월부터 5월까지 0.65% 가격이 올랐으며 5월에는 0.25% 올라서 총 0.9%가 상승했다고 합니다.
서울은 6월까지 9.07%가 올랐습니다. 실거래가가 가장 중요하며 표본 통계는 회복세가 강하지 않습니다. 서울은 표본통계로 보았을 때 5월도 오르고 6월도 올랐는데 1월부터 6월까지 총 하락률이 -3.74% 떨어졌습니다. 수도권은 1월부터 6월까지 -6.15%입니다.
부동산 지인 전국 아파트 매매 거래 비율 분석
전국 아파트 표본통계도 -5.65% 하락한 것으로 나타납니다. 표본통계는 아파트 매매 가격 뿐만 아니라 다세대 빌라와 다가구 매매 통계를 포함한 통계이므로 전체적으로 마이너스로 나옵니다. 1,600만개의 주택 중에서 1200만개가 아파트인데 다세대 다가구와 빌라를 통계에 넣으면 상승률이 낮게 나타납니다. 아파트는 서울과 강남구 및 송파구와 강동구를 중심으로 매매가 상승세가 나타나고 있습니다.
토지 거래 허가제가 적용되지만 실제로 거주하고자 하는 사람들이 많습니다. 아직 규제 지역으로 묶여있는 서울시 강남구의 삼성동, 청담동에는 현금 투입 금액이 높지만 저렴한 매물들은 2023년도 초에 모두 소진되고 호가가 오르고 있습니다.
토지가격 통계는 아파트 가격이 변동된 이후에 1년이 지나면 토지 가격의 상승으로 나타납니다. 아파트 실거래가가 상승한 이후에 1년 정도가 지나는 현재 시점에 토지 가격이 99.9 점수준으로 원래의 가격을 이미 회복한 것으로 나타났습니다. 전국 아파트를 기준으로 매매 거래 비율 TOP 10 지역은 비규제 지역으로서 대출이 70%까지 나옵니다. 아파트 이므로 방빼기 공제도 적용되지 않아서 30%의 현금으로 매수할 수 있습니다.
경북 예천군은 매매 거래 비율이 120.6%로 증가하였습니다. 거래량은 31건으로 많은 건수는 아니지만 투자 심리가 살아나고 있다고 볼 수 있습니다. 전남 영양군은 거래량이 1,073건으로 매매가 매우 활발해졌음을 알 수 있습니다.
유튜브에 출연하는 부동산 전문가들을 구분해서 살펴보아야 합니다. 애널리스트 또는 교수님들은 부동산 데이터 통계데이터를 다루고 있기 때문에 강남 아파트 가격이 2023년 초에 이미 최고점 가격 대비해서 30% ~ 40% 하락한 매물들은 이미 사라졌으며 매매 가격 반등이 나타났으나 주택 가격 통계는 아파트와 빌라, 주택 등 모든 주택 가격에 대한 통계를 집계하기 때문에 매물들의 가격이 계속 하락하는 것으로 집계가 됩니다.
부동산 지인 면적 별 아파트 거래량 분석
아파트 실거래가 조회를 할 때 호갱 노노도 사용하기에 편리합니다. 지도에서 직접 실거래가가 표시되고 과거의 실거래가를 보여주어서 빠른 비교가 가능합니다.
부동산 지인은 호갱 노노에서 제공하지 못하는 빅데이터 데이터를 정리하여 보여주는 기능이 있습니다. 아래와 같이 면적 별 매매가와 면적 별 전월세의 변동률을 년도별로 정리하여 그래프로 보여줍니다. 호갱 노노 및 naver 부동산에서는 찾아볼 수 없으며 부동산 지인에서만 제공되는 빅데이터 그래프입니다.
평론을 하는 사람이 아니라 부동산 실수요자라면 표본통계를 보면 안되고 현장의 리얼한 통계인 실거래가를 참고해야 합니다. 수도권과 아파트를 분석하려면 실거래가 데이터를 분석해야 합니다.
kb시세 및 호갱 노노 부동산 실거래 조회 방법
부동산 실거래가를 조회할 때 가장 믿을 수 있는 데이터를 제공하는 곳은 “kb 부동산 시세” 입니다. 호가를 중심으로 KB시세가 형성되어서 매매에 참가하는 사람들의 심리가 반영되어 있습니다. naver 부동산은 전국 공인중개사들이 가장 많이 사용하고 있어서 많은 매물 정보가 올라와 있습니다. 실제 매매 또는 전세 매물의 호가가 올라와 있어서 실거래가를 확인할 때에는 부동산 지인과 호갱 노노를 이용하고 있습니다.
호갱 노노와 부동산 지인은 매월 부동산 실거래가데이터를 테이블과 그래프로 보여주어서 실제 거래 내역을 비교하기에 편리합니다
부동산 지인을 직접 방문하셔서 빅데이터 분석을 통하여 매매가와 전세가가 바닥을 치고 반등하는 매물을 검색해 보시기 바랍니다.
호갱 노노는 앞으로 개통된 GTX-A GTX-B GTX-C 노선을 미리 점선으로 표시해주고 어디에 GTX 역이 개통될 것인지 지도에 표시해 주어서 아파트 투자를 할 때 매우 유용합니다. 방문하셔서 호갱 노노의 특화 기능을 활용해 보시기 바랍니다.
서울 아파트 가격은 데드캣 바운스 인가?
2023년 3월 이후에 서울 아파트 실거래가 매매 가는 7주 연속 올렸으며 경기도 아파트 매매 실거래가는 8주 연속 올랐습니다. 데드캣 바운스라고 말하려면 매매 실거래가 가격이 꺾여서 내려왔어야 합니다. 그런데, 서울 아파트 실거래가는 7주 연속 상승하고 경기도 아파트 실거래가 가격이 8주 연속 올랐다는 것은 하락은 아니라는 것을 의미합니다. 전국 아파트 매매 가격의 통계를 살펴보면 급격한 하락이 아니라 특정한 가격대에서 오르고 내리는 보합세가 지속될 것입니다.
서울은 9%가 올랐고 경기도는 7%가 올랐는데 데드캣 바운스라고 보기 보다는 상승세가 축소되었다고 해석할 수 있습니다. 실제로 시장에서 영향을 주려면 구매력이 있어야 합니다. 인터넷에서 댓글로 사람들이 아파트 가격이 상승할 것이다 내릴 것이다 의견을 표출을 하더라도 실제로 현금을 가지고 아파트를 매수할 수 있는 구매력이 있어야 아파트를 실제로 매수할 수 있습니다. 구매력를 유효 수요라고 합니다.
유효 수요를 분석하였을 때 구매력의 약화가 나타난다면 지금은 집을 매수하기가 애매합니다. 바닥에서 많이 올랐습니다. 투자 목적을 겸한 형태의 주택을 매수해야 하는 것인지 애매합니다. 분양을 받을 때 주변 시세보다 10% 싸게 살 수 있으면 투자 수익이 발생할 수 있으나 최근 아파트 분양 가격이 너무 높아서 고점 대비 많이 하락해 있는 아파트를 찾는 노력을 기울여야 합니다.
고금리 정책도 올해 하반기에 한 두번 올리고 동결되거나 내릴 것으로 전망이 되고 있습니다. 시장은 똑똑하고 정보가 빠르게 퍼지기 때문에 과거 통계를 바탕으로 의사 결정을 하면 시장의 변화보다 더 늦은 판단을 하게 됩니다. 아파트 가격이 많이 빠진 곳이 많이 반등했습니다. 노원구 도봉구가 2021년에 mz세대의 갭투자의 성지였습니다. 2021년 말에 급등했던 아파트 가격이 지금은 가격이 가장 낮으니까 갭 투자를 노리는 사람들이 다시 매입을 하는 현상이 나타나고 있습니다.
아파트 분양가가 높지 않은 경기도 아파트를 부동산 지인 매매가 지도에서 파악하여 분양권을 매수하여 자금을 납부한 후에 등기를 등록하고 2년 후에 매도하여 차익을 얻는 방식도 현재 유효한 투자 방법입니다. 아파트 분양에 대한 자세한 설명은 아래에서 자세히 설명합니다.
부동산 지인에서 특화 시켜서 보여주는 빅 데이터 지도 입니다. 아래와 같이 각 지역 별로 아파트의 가격이 평 당 얼마가 올랐는지 또는 내렸는지 표시해줍니다. 빨간색은 매매가 상승을 의미하고 파란색은 매매가 하락을 의미하며 녹색은 보합을 의미합니다.
송파는 변동성이 있었으며 강남이 최근에 변동성이 있었던 것은 15억 이상의 고액 주택에 대한 대출 규제를 풀어주어서 매수세가 나타났습니다. 2021년에 송도와 인덕원 및 수원시와 동탄역 주변에 갭투자를 하였고 2022년 말에 많이 폭락하였다가 2023년에는 다시 반등하였습니다.
IMF 이후에 2022년 아파트 매매 가와 전세 가가 가장 많이 빠졌습니다. 2022년에 물가가 5% 상승하였습니다. 실질 주택 가격은 명목 하락을 더 빼야 하는데 서울 주택 가격이 22%가 하락했는데 물가가 5% 상승한 것 까지 고려하면 실질적으로 27%가 하락하였습니다. 수도권 실질 주택 가격 하락은 28%가 하락한 셈입니다. 특례 보금자리 론이 도입되면서 대출금이 풀리면서 아파트 가격 상승 현상이 발생했습니다.
각 도시 별로 클릭을 하면 아파트 평형 별로 평 단가와 가격이 몇 퍼센트 상승했는지 또는 몇 퍼센트가 하락하였는지 보여주는 기능을 갖추고 있습니다. 서울과 경기도의 각 시를 클릭하여 각 평형 대 별로 가격이 어떻게 변화하는지 확인할 수 있어서 편리합니다.
주택의 계약갱신청구권을 적용하여서 전세 실거래가는 5%밖에 인상하지 못합니다. 같은 실거래가를 따져보면 아파트의 전세가는 26% 정도가 하락하였습니다. 그래서, 2023년에는 아파트 전세가의 반등 현상도 발생하여 전세가 가 오르고 있음을 이해해야 합니다. 싼 아파트가 많이 팔렸기 때문에 실 수요자도 아파트를 매수해야 할지 정확히 판단하기 어려운 상황입니다.
PF 대출 부실 영향 분석
변수는 pf부실이 영향을 주는 것은 아닌 지에 대한 의견이 있습니다. PF문제는 파생적으로 나타나는 문제이며 공급자 시장에만 영향을 끼칩니다. 개인들이 거래하는 구축 아파트 시장에는 영향을 주지 않습니다. 만일 건설사가 PF 문제가 터지면서 대량의 실업이 발생해야 경기와 물가에 영향을 주면서 구축 아파트 시장에 영향을 줄 수 있지만 직접적인 관련성은 없습니다. PF 문제가 부상이 되면 불안하지만 분양 시장에 영향을 주지만 구축 아파트의 거래에 영향을 직접적으로 주지는 않습니다.
아래는 부동산 지인에서 갭투자 하기에 편리한 매전 갭 메뉴입니다. 갭으로 설정한 금액을 선택한 후에 선택한 금액으로 갭투자가 가능한 매물을 검색해 주어서 투자에 정말 유용합니다.
아파트 실거래가 고점 계약이 2022년 상반기까지는 고점 매매 계약이 있었습니다. 2024년 상반기까지는 역전세난이 계속될 것입니다. 2021년 9월이 고점 매매계약이 가장 많았으므로 2023년 9월에 역전세난이 가장 많을 것입니다. 2022년에 이미 전세가 폭락율이 매매가 폭락율보다 더 컸습니다. 그래서, 2023년에는 전세가가 올라가는 현상이 발생하고 있어서 역전세난이 집값을 하락시킨다는 의견은 타당하지 않습니다.
강남구 대치동의 아파트 중에서 갭이 1~2억 이하인 아파트를 검색하였습니다. 강남구의 아파트 중에서 매매가 10억 미만의 중소형 아파트들은 전세가와 매매가의 차이가 크지 않습니다. 따라서, 역전세가 발생할 가능성도 낮은 편입니다. 2023년 7월 23일 현재에도 갭 1~2억 이내의 금액으로 대치동에 위치한 테헤란로 대우 아이빌을 매수할 수 있습니다. 강남에서 직장 생활을 하시는 직장인들께는 좋은 실거주 또는 갭 투자 매물이 될 것입니다.
DTI 60% 까지 대출을 할 수 있도록 정부가 대출 정책을 완화해준 것은 무자본 갭투자를 했던 투자자들에게 숨통을 틔워줍니다. 갭 투자자가 한 채 정도 추가 아파트를 보유한 사람들은 시간을 보내면서 기다리면 역 전세난이 발생한 시기를 벗어날 수 있을 것입니다. 그리고, 역 전세난을 맞아서 집을 급하게 팔아야 하는 임대업자의 숫자가 그리 많지 않습니다.
임차인 중에서는 임대인에게 전세금을 반환해달라고 하여 받은 돈으로 집을 매입한 사람들도 있습니다. 현장에서 아파트 전세가격을 확인해보면 이미 아파트 전세가가 상승하는 것을 확인할 수 있습니다. 임차인들은 기존에는 전세자금 대출을 받을 때 여러모로 규제가 많았으나 2023년 3월 이후로는 전세 자금 대출에 대한 규제가 완화되었습니다. 2억 2천만원 전세 자금 대출을 낮은 이자로 대출해 주는 전세자금 대출에 관한 정보는 아래에서 확인하세요
올해 4분기가 역 전세 난의 피크 일 수 있습니다. 그러나, 전세가격이 떨어지는 현상과 역 전세난은 직접적인 관련이 없습니다. 아파트 전세 가는 1월과 2월이 바닥이었고 이미 전세가가 올라왔습니다. 1월 달에 이미 폭락이 왔다가 지금은 아파트 매매 가격과 전세 가격이 상승하는 현상이 발생했습니다.
과장된 역전세난 및 전세가의 안정화
역전세난은 과장되어있습니다. 다주택자들 중에서 여러채를 갭투자로 매수했던 사람들은 일부 매물을 시장에 내놓을 것입니다. 정부에서 역전세난이 발생한 집주인에게 DSR규제를 풀어주기로 하여서 숨통을 트이게 되었습니다.
집주인은 세입자에게 전세금을 반환하면서 정부에서 지원해주는 전세금 반환 목적의 대출금을 받아서 내주고 대출금 이자를 납부하면됩니다. 집주인들은 시간을 벌게 된 셈입니다. 전세금 이자도 낮아져서 임차인들도 대출을 신청하기가 무척 수월해졌습니다. 2억 2천 만원까지 전세 자금 대출을 해주는 우리은행 전세 자금 대출 신청에 방문하셔서 자세한 혜택을 확인해보세요.
2021년 연말에 전세 계약을 맺은 집주인은 올해 연말에 전세 보증금을 내주면 된다고 생각하고 있습니다. 이때 전세금을 돌려받은 임차인들은 이 돈을 받아서 집을 사려고 합니다. 역 전세가 발생하더라도 실제로 큰 문제가 발생할 가능성이 낮습니다. 작년 말에 전세 가격이 이미 대 폭락이 왔기에 추가적인 하락은 쉽지 않습니다.
박원갑 연구 위원님의 의견을 요약하자면 2023년 1월부터 서울 아파트 매매 실거래가는 바닥을 찍었고 이미 반등은 전반기에 나타났으며 하반기에 국제 경제에 큰 충격이 발생하여 국내 경기에 직접적으로 큰 충격이 발생하는 경우가 아니라면 아파트 매매가가 보합세가 나타날 것으로 예상하였습니다.