특례보금자리론은 정부에서 2023년 1년 동안 무주택자와 1주택자가 낮은 이자로 주택을 마련할 수 있도록 한국주택금융공사를 통해서 은행에서 4%대로 대출해주는 정부 금융정책상품으로서 특례보금자리론 신청 방법과 금리 및 자격과 생생한 신청 후기에 대하여 자세하게 설명을 드리겠습니다.
2023년 하반기에 들어서 서울 아파트 매매 가격이 반등하기 시작하였고 전세가도 다시 높아지고 있어서 주택을 마련하고자 하는 수요가 점차 증가하고 있습니다. 일반 은행에서 주택담보대출을 받으면 이자가 5%대로 높고 주택담보대출의 만기도 30년으로 짧습니다. 이에 반해서 특례보금자리론으로 40년 ~ 50년 만기로 대출을 받은 후에 대출원리금을 매 월 분할상환을 하시면 갚아야 하는 원리금이 낮아져서 주택구입으로 인한 부담이 크게 줄어듭니다.
특례보금자리론 뜻
정부에서 지원하는 정책 상품으로서 무주택자와 1주택자가 9억원 미만의 주택을 구입할 때 4% 대의 저이자로 주택을 마련할 수 있도록 기회를 마련해준 정책금융상품입니다.
특례보금자리론 자격
만 19세 이상의 한국 국적을 가지신 분 중에서 무주택이시거나 1주택을 보유하신 분들이 대출을 받을 자격이 있습니다. 다주택자의 경우에도 전세보증금 반환을 목적으로 대출을 신청하실 수 있습니다.
소득 요건이 없어서 dsr을 고려하지 않고 최대 5억원까지 대출이 가능합니다. 일반 은행 대출을 받으려면 소득대비 원금과 이자를 갚는 비율인 dsr이 40% 이하가 되도록 맞추어서 대출 금액이 산정되어 주택 매수할 때 필요한 자금이 많이 부족하여서 주택 구매를 할 수 없었습니다.
특례보금자리론 조건
9억 이하의 주택을 매수하거나 전세자금대출금이 9억 이하이어야 합니다. 주택의 가격은 다음 순서대로 참고하게 됩니다.
아파트를 구매하는 목적으로 특례보금자리론 대출을 받으시는 분은 아파트 가격을 산정할 때 매매가액과 감정평가액 및 시세정보 모두 9억 미만인 경우에만 대출이 가능합니다.
| 주택가격 | 소득 | 자금 용도 |
|---|---|---|
| 9억원 이하 | 제한 없음 | 주택 구입 기존의 주택담보대출 상환 임차보증금 반환 |
| 대출 한도 | LTV | DTI | 만기 |
|---|---|---|---|
| 최대 5억원 | 최대 70% (생애 최초 주택 구매 : 80%) | 최대 60% | 10년 ~ 50년 (만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼부부 만기 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼부부 ) |
특례보금자리론 신청방법
주택금융공사 홈페이지를 통해서 신청하거나 특례보금자리론 모바일앱에서 신청할 수 있습니다.
한국주택금융공사 홈페이지 신청
- 한국주택 금융공사 홈페이지에 접속합니다.
- 인터넷 금융 서비스를 선택한 후에 로그인을 합니다.
- 보금자리론을 선택한 후에 정보 제공 동의 및 신청 정보를 입력합니다.
- 대출가능 여부를 확인하고 신청 정보를 확인합니다.
- 신청이 완료되었습니다.
스마트주택금융앱 신청
- 스마트 주택금융앱을 설치합니다.
- 보금자리론을 선택한 후에 로그인을 합니다.
- 정보 제공에 동의를 하고 신청 정보를 입력합니다.
- 신청 정보를 확인합니다.
- 신청이 완료되었습니다.
특례보금자리론 금리
대출 금리는 4.15% ~ 4.45% 입니다. 우대 조건을 충족하면 0.1 % ~ 0.4 % 금리 감면 혜택을 제공합니다.
| 구분 |
일반형 주택가격 6억원 초과 또는 소득 1억원 초과 |
우대형 주택 가격 6억원 이하 and 소득 1억원 이하 |
비고 | |||
| 기본 금리 (A) | 4.25 % (10년) ~ 4.55 % (50년) | 4.15 % (10년) ~ 4.45 % (50년) | 우대형 0.1 % 금리 인하 | |||
| 우대 금리 (B) | 주택 가격 | 소득 | 나이 | |||
| 아낌 e | 9억원 | 제한 없음 | 제한 없음 | 0.1 % | 0.1 % | 중복적용 가능 |
| (신) 저소득 청년 | 6억원 | 6천만원 |
만 39세 이하 |
– | 0.1 % |
중복적용 가능 (단, 최대 0.8 % 한도) |
| 사회적 배려층 | 6억원 | 6천만원 | 제한 없음 | – | 0.4 % | |
| 신혼가구 | 6억원 | 7천만원 | 제한 없음 | – | 0.2 % | |
| 미분양주택 | 6억원 | 8천만원 | 제한 없음 | – | 0.2 % | |
| 최저금리(A – B) | 4.15%(10년) ~4.45%(50년) |
3.25%(10년) ~3.55%(50년) |
||||
특례보금자리론 우대금리
사회적 배려층에 대해서는 우대금리를 제공합니다. 한부모 가구와 장애인 가구 및 다문화 가구 및 다자녀 가구는 각각 0.4% 금리 감면 혜택을 제공합니다. 신혼 가구는 0.2 % 대출 금리 감면 혜택을 제공합니다.
특례보금자리론 가산금리
투기 지역의 주택을 매수하신 후에 주택담보대출 매수목적으로 신청하시면 0.1% 금리가 가산됩니다. 금리 부담이 조금 늘어난다는 의미입니다.
특례보금자리론 장점
주택담보대출 또는 보증금 반환목적의 대출을 받으신 후에 만기일 전에 원금을 상환하시더라도 중도 상환 수수료가 면제되어서 언제든지 여윳돈이 생기시면 대출 원금을 상환하실 수 있습니다.
특례보금자리론 대출만기
10년 ~ 50년 입니다. 다만, 만기를 40년 또는 50년으로 설정하려면 신청자의 나이가 만 34세 ~ 만 39세 이거나 또는 신혼 가구이어야 합니다.
특례보금자리론 한도
최대 5억까지 대출이 가능합니다. 특례보금자리론 대출은 dsr 규제가 적용되지 않아서 대출이 많이 나옵니다. dsr을 대체하여 아파트를 매수하는 경우에는 DTI 60% 및 LTV 70% 요건을 만족하면 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있습니다.
다만, 아파트 소재지가 조정대상지역 중 과열지구 또는 투기지역 및 투기과열지구인 경우에는 DTI 50%를 적용합니다.
DTI란 대출/소득 의 비율(%)를 의미하며 월수입에서 몇 퍼센트를 주택담보대출 원리금을 갚는데 사용하는 비율을 의미합니다. DTI는 DSR보다는 완화된 대출규제 정책의 하나입니다.
DSR을 계산할 때는 (주택담보대출 원리금 + 신용카드사용금액 + 신용대출이자)/소득 방식으로 계산하기 때문에 주택담보대출 이외의 모든 신용 대출과 신용카드 사용액까지 포함됩니다. DSR 규제가 DTI보다 더 엄격한 규제라 할 수 있습니다.
5억 이상의 주택담보대출을 받으시려면 일반 은행의 주택담보대출을 신청하실 수 있습니다.
특례보금자리론 계산기
특례보금자리론으로 대출을 받은 후에 원리금균등상환 또는 체증식분할상환 또는 체감식(원금균등)분할상환 방식으로 매월 상환해야 하는 금액을 계산할 수 있습니다. 특례보금자리론 신청하시면 얼마까지 대출을 받을 수 있고 금리는 어떻게 적용되는지 한국주택금융공사 특례보금자리론 계산기를 이용해서 대출 예상 금액을 계산해 보실 수 있습니다.
아낌e-보금자리론에서 특례보증자리론을 신청하실 수 있습니다.
특례보금자리론 후기
- 특례보금자리론 신청 후 기존 아파트 처리 방법 질문
아파트를 매수하기 위해서 특례보금자리론을 신청하였습니다. 기존에 보유하고 있던 아파트는 어떻게 해야할까요?
답변
기존에 보유하고 있던 아파트는 대출실행일로부터 3년 이내에 매도하여야 합니다. 3년 이내에 매도하지 않으면 대출금을 즉시 회수하게 됩니다.
- 특례보금자리론 전세대출 가능여부 질문
이사를 가게되면서 전세자금 대출을 받아야 합니다. 특례보금자리론으로 전세자금 대출을 받을 수 있을까요?
답변
전세대출을 받을 때는 보금자리론으로 신청할 수 있습니다. 특례보금자리론은 주택을 매수할 때 주택을 담보로 설정하여 주택담보대출을 해주거나 기존에 보유한 주택에 설정된 담보대출을 더 낮은 이자를 지불하는 담보대출로 대환해줄 때 사용됩니다. 정부에서 제공하여 대출 금리가 낮은 주택도시기금 전세자금대출 또는 버팀목 전세자금대출을 신청하시기 바랍니다.
- 재개발 주택 매수한 후에 특례보금자리론 받은 후 디딤돌 대환대출 가능 금액 질문
재개발 지역의 주택을 매수하여 아파트로 바뀌었고 특례보금자리론을 아파트의 가격의 70%을 받을 예정입니다. 특례보금자리론 대출금의 30%에 해당하는 금액을 중도에 상환한 후에 더 낮은 금리의 디딤돌 대출로 갈아타려고 합니다. 디딤돌 대환대출을 신청하면 아파트 담보대출 중에서 남아있는 40%에 해당하는 대출 금액만큼 디딤돌 대환대출이 가능한 것 인가요? 아니면 70%에 해당하는 금액을 대출 받을 수 있는 것인가요?
답변
아파트가 신축된 후에 등기가 등록된지 3개월 이내에 디딤돌 대환대출을 받으시는 경우에는 아파트 가격의 70%에 해당하는 금액만큼 디딤돌 대환대출이 나옵니다. 대출 받으신 금액 중에서 40%는 기존에 아파트 담보대출로 남아있던 대출금인 40%에 해당하는 금액을 상환을 하고 나머지 디딤돌 대환대출금인 30%를 신청하신 계좌로 입금받을 수 있습니다.
- 주택 매도 후 특례보금자리론 대출 재신청 가능 여부 질문
특례보금자리론을 받아서 주택을 구입했습니다. 주택을 매도하면서 특례보금자리론 대출을 상환하고 다시 새로운 주택을 매수할때 다시 대출을 받을 수 있을까요?
답변
특례보금자리론을 받으면 추가로 주택을 구매하면 3년 내에 특례보금자리론을 받았던 주택을 매도해야 하고 향후 3년간 주택 매매와 전세대출을 받을 수 없는 패널티를 받게됩니다. 현재 특례보금자리론을 받은 주택을 매도하여 특례보금자리론 대출을 갚은 후에는 특례보금자리론 규제를 적용받지 않습니다. 따라서, 기존 주택을 매도한 후에 특례보금자리론을 전액 상환한 후에 새로운 주택을 매수하는 경우에는 신규 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
- 특례보금자리론 2억대출 가능여부 및 디딤돌 대출 신청 가능 여부 질문
2억 5천만원을 대출을 받아서 아파트를 특례보금자리론을 받아서 매수하려고 합니다. 가조회시에는 2억원 대출이 가능하다고 나옵니다. 부족한 자금인 5천만원은 디딤돌 대출을 신청하려고 하는데 가능할까요?
답변
무주택자이면서 생애최초주택을 매수하는 경우에는 아파트 KB시세의 80%까지 대출이 나옵니다. 소득을 증명하실 수 있으면 특례보금자리론 신청이 가능해 보입니다. 20%에 해당하는 자금은 아파트 매매자금대출을 신청하셔야 합니다. 특례보금자리론 이자가 가장 낮은 이자가 4.15% 입니다. 디딤돌 대출 이자는 2.15%로 특례보금자리론 대출 이자의 절반밖에 되지 않습니다. 따라서, 디딤돌 대출을 신청하시는 것이 더 낮은 대출 이자를 지불할 수 있어서 바람직해 보입니다.
디딤돌 대출 신청 바로가기
- 기존 신용대출 보유자가 특례보금자리론 대출 가능여부 질문
연소득은 1억원입니다. 아파트를 매수하려고 하는데 KB시세는 3억 9천만원이고 매매가는 4억 3천만원입니다. 신용대출은 1억 5천만원이 있는 상황입니다. 특례보금자리론으로 매매가의 70%까지 대출이 나올까요?
답변
특례보금자리론으로 LTV 70% 까지 대출이 가능합니다. 주택 가격은 KB시세와 매매가 중에서 낮은 가격의 70% 에 해당하는 금액만큼 대출이 나옵니다. DTI 규제도 적용되어서 DTI 비율이 60%에 해당하는 금액까지 특례보증자리론 대출이 나옵니다. 나머지 30% 에 해당하는 금액은 아파트 잔금대출을 신청하셔서 마련하실 수 있습니다.
- 특례보금자리론 주택연금사전예약이란?
특례보금자리론 신청을 할때 주택연금사전예약을 해야한다고 나오는데요 주택연금사전예약이 무엇인가요?
답변
특례보금자리론 대출을 받기 전에 주택연금을 신청할 수 있는 우량한 주택인지 사전에 검증하는 작업입니다. 주택연금을 신청할 수 있는 주택이라면 특례보증자리론을 신청할 수 있도록 안전장치를 마련해둔 것입니다.
- 특례보금자리론 대환대출 가능여부 질문
아파트 분양권을 매수하였습니다. 아파트 중도금 대출을 받았고 아파트 집단대출로 잔금을 치를 예정입니다. 아파트 집단대출을 받아서 잔금을 치르고 등기를 치고 난 후에 특례보금자리론으로 대환을 할 수 있을까요?
답변
아파트 분양권을 매수한 후에 집단대출로 받은 중도금 대출을 받아서 시행사에게 납부를 하게 됩니다. 아파트가 준공된 후에는 후취담보 조건으로 주택담보 대출을 받아서 아파트 담보대출을 받아서 중도금 대출을 상환하거나디딤돌 대출 또는 보금자리론을 받아서 중도금 대출을 상환하여야 합니다. 주택담보대출을 받는 경우에는 대출 한도에 대하여 규제를 받게 됩니다. 무주택자가 생애 최초 주택을 구입하는 경우에는 LTV 80% 가 적용됩니다.
주택담보대출을 1억 이상 받는 경우에는 DSR 40%가 적용됩니다.특례보금자리론으로 대환대출을 받을 수 있습니다. 그러나, 특례보금자리론 대출 이자는 4.15% 이고 디딤돌 대출 이자는 2.15 % 이므로 디딤돌 대출에 비해서 2배로 높기 때문에 디딤돌 대출을 받는 것이 이자를 낮추기 위해서는 유리합니다.
- 1주택자 특례보금자리론 받은 후 디딤돌대출로 대환 가능여부 질문
1주택을 소유하고 있는 1주택자입니다. 새로 주택을 매수하고 특례보금자리론을 받은 후에 기존 주택을 매도하고 디딤돌 대출로 갈아탈 수 있을까요?
답변
새로운 주택을 매수할 때 특례보금자리론을 신청해서 대출을 받고 3개월 이내에 기존 주택을 매도하면 특례보금자리론을 디딤돌 대출로 대환 대출을 받을 수 있습니다. 특례보금자리론은 중도상환수수료는 없습니다.
- 신협 주택담보대출과 신용대출 보유한 1주택자 보금자리론 가능여부 질문
신협에서 아파트담보대출을 받아서 주택을 매수했습니다. 해당 주택은 부모님께서 거주하고 계십니다. 저희 부부는 주택금융공사에서 전세자금대출을 받아서 주택에 거주하고 있습니다. 신협 아파트담보대출은 4천만원이 남아있습니다. 5억 이하의 새로운 아파트를 매수할 때 특례보금자리론을 신청하고 싶습니다. 가능할까요?
답변
특례보금자리론을 신청하려면 무주택이거나 1주택자이면 특례보금자리론을 받고 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다. DTI가 적용되므로 LTV 70%가 적용되므로 기존에 받았던 수협 아파트담보대출과 주택금융공사에서 받는 신용대출을 모두 상환해야 특례보금자리론을 받을 수 있습니다.